BRF stadgar
 

Välkommen till Stadgeändring.se

Stadgändringar.se handlar om ändringar av stadgar i bostadsrättsföreningar. Alla bostadsrättsföreningar måste ha stadgar. I stadgarna beskrivs reglerna för föreningens verksamhet. Det är viktigt att stadgarna anpassas till respektive förening och att stadgarna följer lagstiftningen för bostadsrättsföreningar. Rätt utformade stadgar är ett stöd i föreningens arbete men otydliga och krångliga stadgar kan skapa onödiga problem.

 

Aktuellt:

De flesta bostadsrättsföreningar behöver ändra sina stadgar under 2017 p.g.a. lagändringar 2016, bl.a. avseende kallelsetid till föreningsstämma. Mer information i detta infoblad: Stadgeändringsinfo 2017

Läs även om stadegändringar i denna artikel i tidningen BoRätt.

Ändring av föreningens stadgar
Vilka regler som ska råda i en bostadsrättsförening beskrivs till stor del i dess stadgar.  Det finns ett flertal obligatoriska uppgifter som föreningens stadgar måste innehålla enligt bostadsrättslagen 9 kap. 5 §. Till exempel måste stadgarna innehålla uppgift om vilka möjligheter som finns för föreningen att ta ut avgifter från medlemmarna och vilket räkenskapsår som råder för föreningen. Det är medlemmarna i en förening som beslutar vilka stadgevillkor som ska råda i föreningen. De intagna stadgevillkoren får dock inte vara diskriminerande eller i övrigt stå i strid med gällande lagstiftning.
Det kan finnas många anledningar till varför medlemmar eller en styrelse i en förening vill genomföra en stadgeändring. Det kan ha införts ny lagstiftning som stadgarna måste anpassas utifrån, föreningens verksamhet kan ha ändrats sen bildandet eller avgiftsfördelningen i föreningen kan behöva justeras därför omständigheterna i föreningen förändrats.


Kallelse till föreningsstämma
Ett beslut om stadgeändring måste alltid fattas av föreningsstämman. Inför en föreningsstämma ska en kallelse tillställas medlemmarna enligt den ordning som föreskrivs i stadgarna och bostadsrättslagen. I kallelsen ska det tydligt framgå att föreningsstämman ska fatta beslut om en stadgeändring och förslaget på nya stadgar ska bifogas kallelsen. Eftersom stadgarna är föreningens viktigaste regelverk är det viktigt att alla medlemmar förstår stadgarna och får möjlighet att ställa frågor kring stadgeförslaget. Det är därför vanligt att styrelsen anlitar en extern konsult som hjälper till med att ta fram ett förslag på nya stadgar som passar föreningen. Detta för att på så sätt ge medlemmarna ett fullgott underlag inför beslut vid stämman vilket i sin tur förenklar beslutsförfarandet.


Beslut om ändring av stadgar
Majoritetskraven vid beslut om stadgeändring kan se olika ut beroende på hur många som kommer till den stämma som styrelsen kallat till. Om alla medlemmar kommer till stämman (eller lämnar fullmakt) och alla är helt eniga om att anta nya stadgar räcker det med beslut på en stämma. Det är dock ovanligt med stämmor där alla medlemmar är närvarande eller representerade genom fullmakt. Det finns därför en alternativ möjlighet till hur en stadgeändring kan komma till stånd. Detta kan ske genom att stämman fattar beslut om stadgeändring vid två på varandra följande stämmor. Ett sätt att göra detta är att först hålla en extra föreningsstämma där stadgeändringen beslutas och därefter fatta det andra beslutet på en ordinarie stämma eller på ytterligare en extra stämma. I dessa fall måste det beslut som fattats vid den första stämman finnas med i kallelsen till den senare stämman och det måste också framgå att nästkommande beslut erfordrar en majoritet om 2/3 av de företrädda rösterna vid den senare stämman. Utgångspunkten vid stadgeändring genom två föreningsstämmor är att beslut vid den första stämman fattas med enkel majoritet och att beslutet vid den efterföljande stämman erfordrar minst 2/3 majoritet av det företrädda rösterna. En förening kan emellertid inta särskilda villkor i stadgarna som föreskriver att viss stadgeändring ska erfordra högre majoritet bland medlemmarna än vad bostadsrättslagen föreskriver. Sådana villkor är gällande, däremot är det inte möjligt att ta in villkor som föreskriver lägre majoritetskrav för stadgeändring än vad som följer av lag. I det fall beslut om stadgeändring fattas vid två stämmor måste det vara exakt samma beslut som fattas på de båda stämmorna. Det går med andra ord inte att inför den andra stämman justera förslaget, ändra innebörden eller föreslå en ny stadgeformulering för att sedan rösta igenom detta med erforderlig majoritet vid denna stämma.
Vid särskilda beslut om stadgeändring i en förening erfordras i vissa fall ett högre majoritetskrav vid den efterföljande stämman än vad som nyss nämnts. Detta gäller t.ex. då grunderna för årsavgiftens beräkning ska ändras. I många äldre föreningar föreskrivs i stadgarna att årsavgiften i föreningen ska fördelas utifrån erlagd insats för lägenheten genom total erlagd insats i föreningen. I en sådan förening är möjligheterna begränsade att vid nyupplåtelser ta hänsyn till faktorer som exempelvis läge i huset, tillgång till balkong eller någon annan faktor som föreningen vill ska synas i årsavgiften. För ett beslut om sådan stadgeändring erfordras att stämman utöver beslut med enkel majoritet vid den första stämman även fattar ett likalydande beslut vid den senare stämman med minst ¾ majoritet av de företrädda medlemmarna. Detta naturligtvis förutsatt att inte samtliga röstberättigade i föreningen vid den första stämman förenar sig om ett beslut i frågan.
Även i andra fall av stadgeändringar finns särskilda majoritetskrav att beakta i samband med en stadgeändring. Detta avser exempelvis situationen då en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller en medlems rätt till behållna tillgångar vid upplösning inskränks.


Registrering av stadgarna
I det fall föreningsstämman med erforderlig majoritet beslutat om stadgeändring ska detta genast anmälas och registreras hos Bolagsverket. Innan dess att så sker får beslut i föreningen inte grundas på den nya stadgebestämmelsen. Med anledning av att stadgeändringen ska inges till Bolagsverket är det av vikt att protokollet från föreningsstämman/-orna tydligt redogör för vilket majoritet som varit för handen vid beslutet om stadgeändring.


Stadgeändringar med anledning av lagändringar
På senare år har det skett en rad förändringar vad avser regelverket kring bostadsrättsföreningar. Med anledning av bland annat nya avskrivningsregler, nya bestämmelser kring andrahandsuthyrning och att sjunde kapitlet i lagen om ekonomiska föreningar uppdaterats är det därför av vikt att bostadsrättsföreningar ser över sina stadgar så att dessa överensstämmer med gällande rätt.


Ändringar i lagen om ekonomiska föreningar
Med anledning att stora förändringar skett i lagen om ekonomiska föreningar under år 2016 är det är stor vikt att föreningar nu ser över sina stadgar. Detta dels så att medlemmar enkelt kan förutse vilka bestämmelser som råder i föreningen men framförallt för att inte otillåtna beslut fattas vid en föreningsstämma eller i förening i övrigt.
Genom införande av nya bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar är det numera möjligt att kalla till en ordinarie- eller extrastämma genom e-post. För att en förening ska kunna använda detta kallelsesätt krävs dock att föreningen förhåller sig till de särskilda krav som föreskrivs i 1 kap. 8 § LEF. För att kunna utnyttja detta kallelsesätt krävs att detta har beslutats vid en föreningsstämma. Vidare erfordras att föreningen har tillförlitliga rutiner för att kunna identifiera mottagaren av en kallelse genom e-post samt att respektive medlem samtyckt till en kallelse genom e-post istället för postbefordran.
Reglerna kring hur lång tid i förväg medlemmar ska kallas till en föreningsstämma har även varit föremål för förändring. Utgångspunkten för kallelse till ordinarie föreningsstämma är att sådan ska ske tidigast 6 veckor innan stämmotillfället och senast 4 veckor innan. Vad avser extra föreningsstämma får kallelse likväl utfärdas tidigast 6 veckor före stämman men senast 2 veckor före stämmotillfället. Genom stadgebestämmelser erbjuds föreningen dock i båda fallen att göra avvikelser från den i lag stadgade kallelsetiden till att ske allt från tidigast 6 veckor före stämman till senast 2 veckor före stämmotillfället. Då stämman ska besluta om exempelvis stadgeändringar och likvidation råder dock särskilda bestämmelser vad avser kallelsetid. Stadgar som står i strid med de nya bestämmelserna i lagen om ekonomiska föreningar kan i vissa fall fortfarande vara tillämpbara. Detta med anledning av de övergångsbestämmelser som utformats i samband med implementering av ny lagstiftning. Däremot är många av dessa övergångsbestämmelser, exempelvis vad avser kallelsetid till föreningsstämma, endast möjliga för föreningar att nyttja fram till utgången av juli 2017.
Genom nya bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar sker vissa förändringar vad avser medlemsförteckningen. Detta i form av att föreningen genom att föra en sådan förteckning blir personuppgiftsansvarig. Vidare har ändamålet med denna förtydligats innebärande att förteckningen ska syfta till att medlemmar och potentiella förvärvare m.m. ska kunna erhålla ett underlag för att bedöma medlemsförhållandena i föreningen. Vidare innebär den nya regleringen att medlemsförteckningen ska innehålla uppgifter om tidpunkt för inträde i föreningen och det uttrycks även i lagtexten att den som önskar ta del av utdrag ur medlemsförteckningen äger rätt till detta. Vad avser lägenhetsförteckningen i föreningen så har denna inte varit föremål för förändring. Ytterligare bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar vad avser hur handlingar ska hållas tillgängliga för medlemmar inför stämman, vem som får vara ombud och biträde samt jävsbestämmelser har varit föremål för förändring vid införandet av den nya lagen. Vidare stadgas det numera i lag att föreningen ska tillställa revisorn årsredovisningen senast 6 veckor innan ordinarie stämma samt att årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga för medlemmar senast 2 veckor före ordinarie stämma. Även att revisorerna ska avge revisionsberättelse senast 3 veckor före ordinarie stämma har intagits i nya lagbestämmelser.


Ändrade regler om andrahandsuthyrning
Tidigare föreskrevs det i bostadsrättslagen att det krävdes beaktansvärda skäl för en bostadsrättshavare om denne skulle ges tillstånd till andrahandsuthyrning. Genom lagändring den 1 juli 2014 utökades bostadsrättshavarens möjligheter till andrahandsuthyrning i form av att sådan uthyrning endast erfordrar ”skäl” enligt bostadsrättslagens 7 kap. 11 §. Exempel på godtagbara skäl för andrahandsuthyrning är arbete/studier på annan ort, sjukdom, provboende med sambo, upplåtelse till närstående och fängelsevistelse.
Från och med samma datum som ovan äger föreningar även rätt att ta ut en avgift för andrahandsuthyrningen, detta under förutsättning av föreningens stadgar medför en sådan rätt. Avgifter får högst uppgå till 10 % av gällande prisbasbeloppet. För 2017 får avgiften därmed högst uppgå till 4 480 kronor per år för uthyrning av bostadsrätt i andra hand. Det finns alltså flera anledningar att se över stadgarnas bestämmelser avseende andrahandsuthyrning.


Ändrade avskrivningsregler
I många föreningars stadgar anges att årsavgift ska erläggas till bestridande av föreningens kostnader för den löpande verksamheten. Begreppet kostnader anses enligt sin redovisningsmässiga definition inkludera avskrivningar av värdet på föreningens byggnad. Detta innebär att föreningen med en sådan formulering i stadgarna inte långsiktigt kan redovisa ett underskott efter avskrivningar. En bostadsrättsförening kan dock redovisa underskott ett eller flera år och även en ansamlad förlust i det egna kapitalet under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att tillräckliga avsättningar görs för framtida underhåll. Vidare måste stadgarna vara utformade på ett sådant sätt att detta tillåts. Detta i form av att begreppet ”kostnader” behöver ändras till ”utgifter” vilket inte inkluderar avskrivningar.


Juridisk hjälp
Då stadgarna är ett mycket viktigt dokument i föreningens verksamhet kan det vara bra att låta en jurist ta fram förslag på nödvändiga och lämpliga stadgeändringar. Då många aspekter och bestämmelser ska beaktas då en förening avser att ändra sina stadgar är det en god idé att låta en expert ta fram handlingar såsom kallelse, beslutsunderlag vid stämman, protokoll med erforderliga beslutmeningar m.m. Jurideko Fastighetspartner kan hjälpa till med att anpassa era stadgar så att de passar just er förening och givetvis följer gällande lagstiftning.

Johan Hagelqvist Johannes Spansk Christina Fregne
Johan Hagelqvist Johannes Spansk Christina Fregne
Fastighetsjurist Fastighetsjurist Fastighetsjurist

-Stockholm

-Stockholm -Malmö
Tel: 08 - 124 560 35 Tel: 08 - 124 560 36 Tel: 040 - 674 41 41
E-post:
johan.hagelqvist@jurideko.se
E-post:
johannes.spansk@jurideko.se
E-post:
christina.fregne@jurideko.se

För mer information om Juridekos tjänster se vår hemsida www.jurideko.se

samt ombildning.nu, kapitaltillskott.nu, friköp.se, ekonomiskplan.se, stämmoordförande.se, äktabrf.se, andelstal.se, särskildgranskare.se, hyresförhandling.se, hyresjuridik.com, föreningsstämma.se, hyreslagen.com, bostadsrättslagen.se, industrihall.nu